Una delle domande che più spesso vengono poste nel quadro delle professioni immobiliari, riguarda la compatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio. Analizziamo la questione.
L’argomento della compatibilità tra la professione di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare è uno dei più dibattuti nel settore immobiliare, poiché nel tempo si sono susseguite varie leggi e interpretazioni che hanno contribuito a creare un po’ di confusione sulla questione.
Per fare un po’ di chiarezza, è bene citare subito la Legge europea del 2018 che, riguardo l’incompatibilità professionale tra agente immobiliare e amministratore di condominio, ha aperto alcuni spiragli che portano ad una posizione intermedia, secondo cui la valutazione non può essere fatta in modo aprioristico.
Difatti, dopo la Legge europea del 2018, dalla quale è scaturita la Legge n. 37 del 2019, vi è stata una modifica all’art. 5, comma 3 della legge del n. 39 del 3 febbraio 1989. Nello specifico, la Legge europea 2018, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 109 dell’11 maggio 2019, ed entrata in vigore dal 26 maggio 2019, ha introdotto una nuova disciplina riguardo l’incompatibilità per le imprese di mediazione.
All’art. 5 della legge n. 39/1989, il comma 3 è stato sostituito dal seguente:
“L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.”
Sul tema, il MISE si è espresso attraverso la pubblicazione sul proprio sito della Circolare 3719/C del 10.5.2019 prot. 107259 attraverso la quale viene spiegato che per quanto concerne le “Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175”, le incompatibilità dell’attività mediatizia andranno limitate solo alle seguenti ipotesi:
- attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione;
- attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo;
- esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione;
- situazioni di conflitto di interessi.
A seguito della suddetta modifica il MISE ha ribadito, quindi, l’incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio, sia nel caso in cui quest’ultima venga intesa come professione intellettuale relativamente allo stesso settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia nel caso in cui venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore merceologico. Inoltre, tra le incompatibilità delle professioni rientra anche il caso in cui vi è un evidente conflitto d’interesse che si verrebbe a creare qualora l’agente immobiliare oltre che curare la vendita e l’acquisto di un immobile per il proprio cliente, amministra e gestisce anche l’immobile per conto del condominio.
Recentemente sulla vicenda si è espresso il Tar di Bologna nella sentenza n. 7 del 4 gennaio 2022.
Nel caso specifico il Tar ha chiarito che se un agente immobiliare possa svolgere l’attività di amministratore di condominio e la risposta che ne è conseguita è stata negativa, ma a pesare su questa decisione ha influito il fatto che il mediatore (ovvero la società di capitali coinvolta), svolgeva l’attività di amministratore in forma prevalente e imprenditoriale, avendo nel proprio portfolio numerosi immobili in gestione.
Secondo i giudici, infatti, in un caso del genere si pone il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l’imparzialità propria del mediatore venga meno.
In sostanza, secondo i giudici emiliani, un professionista che gestisce numerosi condomini potrebbe essere indotto ad orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli immobili da lui gestiti, trascurando, di conseguenza, altre opportunità abitative ugualmente interessanti.
A tal proposito i giudici scrivono: “Secondo la logica e l’esperienza comune c’è un pericolo concreto di conflitto di interessi ogni volta che uno degli appartamenti amministrati resti libero e venga messo in vendita, risultando verosimilmente preferita la ditta che amministra il palazzo rispetto ad altre.”
In casi come quello appena descritto, ad essere interdetta sarà l’attività di agenzia immobiliare.
Ad ogni modo, quello che è certo, secondo il Tar di Bologna, è che l’incompatibilità viene determinata innanzitutto dai ricavi provenienti dalla professione di amministratore di condominio esercitata in modo prevalente e imprenditoriale, proprio per questo motivo i giudici amministrativi chiariscono che per verificare la compatibilità tra le due professioni sia necessaria una verifica caso per caso.
