Con il passare del tempo gli edifici ed i loro impianti devono essere necessariamente sottoposti a lavori di manutenzione straordinaria. Ma quali sono le normative che regolano le opere straordinarie?
In materia condominiale un aspetto importante riguarda la manutenzione degli edifici e dei loro impianti. Il codice civile distingue due tipi di manutenzione: ordinaria e straordinaria. La manutenzione ordinaria riguarda piccoli interventi di routine e le spese relative alla manutenzione ordinaria possono essere stabilite dall’amministratore di condominio; per quanto riguarda, invece, la manutenzione straordinaria, questa riguarda quegli interventi destinati a rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici che devono essere deliberati dall’assemblea.
In merito alle spese riguardo le opere straordinarie, l’art. 1135 c.c., primo comma, n°4 del codice civile stabilisce che: ”alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.”
Delineando in maniera più approfondita la questione, nel momento in cui devono essere eseguiti interventi di manutenzione straordinaria, la scelta se effettuarli o meno spetta esclusivamente all’assemblea dei condòmini, salvo il caso di urgenza delle opere. La delibera autorizzativa, inoltre, dovrà illustrare in modo specifico l’ambito di operatività dell’amministratore condominiale, ovvero la scelta dell’impresa da appaltare, i termini di esecuzione degli interventi, le garanzie e il tipo di rendicontazione dei lavori.
L’articolo sopracitato parla inoltre di un “fondo speciale” obbligatorio per far fronte agli interventi straordinari. Pertanto, ogni volta che l’assemblea delibera l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale contenente le somme destinate al pagamento delle spese che si andranno ad effettuare. La specialità del fondo, consiste quindi, nel fatto che esso potrà essere usato solo per la destinazione stabilita dall’assemblea e solo per opere di manutenzione straordinaria, pertanto dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.
L’obbligatorietà della costituzione di un fondo speciale fa sì che l’amministratore abbia il potere/dovere di raccogliere le somme di denaro dovute dai condòmini morosi attraverso le procedure giudiziarie menzionate dall’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile.
In ogni caso sia i fondi disponibili che le eventuali riserve devono apparire nel rendiconto annuale, in modo da poter essere verificati e, nel caso in cui, la gestione del condominio annuale si concluda con un residuo attivo, l’assemblea potrà decidere come impiegare la somma di denaro eccedente.
